Länder-Ranking Immobilieninvestment 2025
Zehn Länder, sieben Kriterien und ein klares Ergebnis. Wenn es um Investments im Ausland geht, spielen viele Faktoren eine Rolle: Standort, Mietrendite, wirtschaftliche Stabilität und natürlich die Möglichkeit, die Immobilie später profitabel zu verkaufen. In diesem Artikel schauen wir nicht nur auf einzelne Aspekte, sondern auf das Gesamtbild, gestützt auf Zahlen, verlässliche Daten und konkrete Marktbedingungen. Wir vergleichen zehn Länder, die für Investoren besonders interessant sind, also für alle, die Immobilien langfristig vermieten und später mit Gewinn veräußern wollen. Und du wirst sehen: Hinter manchen Märkten steckt deutlich mehr Potenzial, als es auf den ersten Blick scheint.
Über den Autor
Ich bin Dr. Florian Roski und seit vielen Jahren international in Immobilien aktiv. Mein Schwerpunkt sind Auslandsimmobilien, die sich nicht nur gut vermieten lassen, sondern auch einen profitablen Exit ermöglichen. In diesem Artikel bekommst du ein wissenschaftlich fundiertes Ranking der zehn interessantesten Länder für Investoren. Die Analyse basiert auf geprüften Fakten: offizielle Statistiken, aktuelle Marktberichte und renommierte Vergleichsstudien.
Eine aktuelle Studie von JLL bringt es auf den Punkt: „Transparenz und Rechtssicherheit sind die Grundlage jedes funktionierenden Immobilienmarktes.“ Genau das haben wir uns angesehen und weitere Kriterien. Und der Internationale Währungsfonds weist in seinem World Economic Outlook darauf hin: „Makroökonomische Stabilität ist entscheidend für den Werterhalt und die Liquidität von Immobilien.“ Diese beiden Aussagen bilden den Kern unserer Analyse.
Die Kriterien des Rankings
Wir haben sieben zentrale Kriterien analysiert, die langfristig über Erfolg oder Misserfolg eines Immobilieninvestments entscheiden:
- Recht und Transparenz: Ohne klare Eigentumsrechte, funktionierende Grundbücher und eine verlässliche Justiz ist jede Rendite wertlos. Genutzte Quelle: Global Real Estate Transparency Index 2024 von JLL.
- Makroökonomische Stabilität: Inflation, Zinsniveau, Wirtschaftswachstum und Währungsrisiken beeinflussen die Kaufkraft und den Wert deiner Immobilie. Genutzte Quelle: World Economic Outlook des IMF.
- Rendite und Cashflow: Entscheidend ist, was nach Kosten wirklich bei dir ankommt. Bruttozahlen sind Marketing, Nettozahlen sind Realität. Genutzte Quellen: Knight Frank, Global Property Guide, nationale Statistikämter.
- Preis-Fundamentals: Kaufpreise müssen im Verhältnis zu Mieten und Einkommen stehen. Überhitzte Märkte bergen Korrekturrisiken. Genutzte Quelle: OECD-Daten, nationale Preisindizes.
- Steuern und Nebenkosten: Erwerbssteuern, laufende Abgaben, Exit-Besteuerung. Genutzte Quellen: PwC Worldwide Tax Summaries, Deloitte Tax Guides.
- Regulatorik und Vermieterfreundlichkeit: Mietpreisbremsen, Mieterhöhungsregeln, Kündigungsfristen, Kurzzeitvermietung – alles Faktoren, die dein Investment beeinflussen.
- Liquidität und Exit: Wie leicht kannst du verkaufen, wenn du willst oder musst? Genutzte Quellen: Dubai Land Department, UK Land Registry.
Die Ergebnisse im Detail
Platz 1: Vereinigte Arabische Emirate (Dubai)
Dubai ist einer der transparentesten Immobilienmärkte der Region und erlaubt Ausländern, Freehold-Immobilien in ausgewiesenen Zonen uneingeschränkt zu erwerben. Die Währung ist an den US-Dollar gekoppelt, die Inflation liegt bei rund 2,5 %. Das Bevölkerungswachstum ist enorm, allein 2024 kamen über 100.000 neue Einwohner, überwiegend Expats mit hoher Kaufkraft.
Bruttorenditen bewegen sich in gut ausgewählten B- und B+-Lagen zwischen 6 und 8 %, in einigen Stadtteilen sogar darüber. Netto bleiben oft 4 bis 6 %, auch nach Verwaltung und Instandhaltung. Erwerbsnebenkosten sind moderat (ca. 4 % des Kaufpreises), es gibt keine Einkommensteuer und die Kurzzeitvermietung ist klar geregelt. Das Transaktionsvolumen erreichte im ersten Halbjahr 2025 laut Dubai Land Department einen Rekordwert von über 32 Milliarden USD. Dazu kommt der Masterplan 2040, der Dubai auf rund 7,8 Mio. Einwohner ausrichten soll – ein langfristiger Wachstumstreiber.
Platz 2: Polen
Polen ist ein Land, das die meisten Investoren gar nicht auf dem Schirm haben, aber es hat in den letzten Jahren eine große Entwicklung hingelegt. Das Wirtschaftswachstum liegt über dem EU-Schnitt, die Inflation ist auf etwa 4 % zurückgegangen. Der Mietmarkt wächst, besonders in Warschau, Krakau, Danzig und Breslau.
Bruttorenditen in Warschau liegen bei 6–7 %, in Sekundärstädten teilweise höher. In Top-Lagen wie Wola wurden sogar 7,2 % erreicht. Über 21.000 Build-to-Rent-Einheiten sind bereits am Markt, 40 % davon in Warschau und weitere 25.000 im Bau. Eigentumsrechte sind durch das EU-Recht gesichert, aktuell gibt es keine strengen Mietpreisbremsen. Kaufpreise sind im Vergleich zu Westeuropa noch günstig, was weiteres Wertsteigerungspotenzial eröffnet.
Platz 3: Tschechien (Prag)
Prag ist einer der stabilsten und knappsten Märkte in Europa. Das Neubauangebot ist stark begrenzt, was die Preise stabil hält und Mieten steigen lässt. Die Leerstandsquote ist extrem niedrig.
Bruttorenditen bewegen sich zwischen 4 und 6 %, dafür ist die Vermietbarkeit sehr zuverlässig. Die Rechtssicherheit ist hoch, die Justiz effizient, und es gibt keine massiven Eingriffe in den Mietmarkt. Für Investoren, die auf Stabilität setzen, ist Prag ein sicherer Hafen.
Platz 4: Spanien
Spanien ist einer der beliebtesten Immobilienmärkte Europas – und zwar nicht nur bei Urlaubern, sondern zunehmend auch bei institutionellen Investoren. Besonders die Regionen Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga verzeichnen steigende Nachfrage im Mietsegment.
Die Bruttorenditen liegen in Madrid und Valencia zwischen 4,5 und 6,5 %, in kleineren Küstenstädten wie Alicante teils höher. Seit 2025 gibt es den neuen Mietindex IRAV, der die bisherigen Mietbremsen ersetzt und mehr Planbarkeit schafft. In einigen Städten sind Kurzzeitvermietungen stark reguliert, etwa in Barcelona, während Regionen wie Andalusien großzügiger sind.
Platz 5: Portugal
Portugal hat sich in den letzten zehn Jahren vom Krisenmarkt zum Premiumstandort entwickelt. Lissabon und Porto stehen bei internationalen Investoren hoch im Kurs. Das Land bietet steuerliche Vorteile für bestimmte Gruppen (z. B. Non-Habitual Residents), und die Nachfrage im Mietbereich wird auch durch Zuzug aus anderen EU-Staaten befeuert.
Die Bruttorenditen in Lissabon liegen bei rund 5–6 %, in Porto ähnlich, in Sekundärstädten teils darüber. Ende 2024 wurden die Regeln für Kurzzeitvermietung gelockert, was neue Möglichkeiten schafft – allerdings gibt es regionale Unterschiede.
Platz 6: Vereinigtes Königreich
Trotz Brexit und wirtschaftlicher Turbulenzen bleibt das Vereinigte Königreich einer der liquidesten Immobilienmärkte weltweit. London zieht weiterhin internationales Kapital an, während Städte wie Manchester, Birmingham und Leeds deutlich höhere Renditen bieten.
Die Bruttorenditen liegen in London oft nur bei 3–4 %, in den Regionalstädten jedoch zwischen 5 und 7 %. Die Rechtslage ist investorenfreundlich, Eigentumsübertragungen laufen effizient. Stamp Duty ist je nach Kaufpreis und Region zu kalkulieren.
Platz 7: USA
Der US-Markt ist groß, vielfältig und von Bundesstaat zu Bundesstaat sehr unterschiedlich. Besonders interessant sind Sunbelt-Staaten wie Texas, Florida und Arizona mit hoher Zuwanderung und Beschäftigungszuwächsen.
Bruttorenditen liegen in Dallas, Tampa oder Phoenix zwischen 6 und 8 %. Diese Märkte bieten stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial. Die Eigentumsrechte sind klar, die Liquidität in starken Lagen hoch. Die Regulierung unterscheidet sich je nach Bundesstaat stark.
Platz 8: Griechenland
Griechenland hat nach der Finanzkrise ein beeindruckendes Comeback hingelegt. Der Tourismus boomt, und die Nachfrage nach Wohnungen in Athen und an der Küste ist hoch.
Bruttorenditen in Athen liegen zwischen 5 und 7 %, in Ferienregionen wie Kreta oder Rhodos noch höher. Die Preise sind im europäischen Vergleich moderat. Kurzzeitvermietung ist weit verbreitet und bietet attraktive Zusatzrenditen.
Platz 9: Republik Zypern
Südzypern bietet EU-Rechtssicherheit und ein günstiges Steuersystem. Die Nachfrage ist in Küstenstädten wie Limassol und Paphos stabil. Bruttorenditen in Wohnlagen bewegen sich zwischen 4 und 6 %. Aufenthaltsprogramme für Investoren sind weiterhin verfügbar.
Besonders spannend: Nordzypern – politisch zwar nur von der Türkei anerkannt, aber dadurch mit der Chance auf enorme Wertsteigerungen.
Platz 10: Deutschland
Deutschland gilt als einer der sichersten Immobilienmärkte weltweit, mit hoher Rechtssicherheit, solider Infrastruktur und stabiler Nachfrage. Die Renditen sind allerdings sehr niedrig.
Bruttorenditen in A-Städten wie München oder Hamburg liegen meist nur bei 2 %, in C-Lagen höher, jedoch mit Leerstandsrisiko. Für sicherheitsorientierte Anleger bleibt Deutschland attraktiv, wer jedoch hohe Renditen sucht, findet sie hier nur selten.
Fazit
Dieses Ranking zeigt vor allem eines: Immobilieninvestments sind eine Frage von Daten, Planung und der richtigen Marktstrategie. Die Länder auf den vorderen Plätzen kombinieren starke Renditen mit solider Rechtssicherheit (z. B. Dubai, Polen) oder bieten Stabilität und Planbarkeit (z. B. Tschechien, Vereinigtes Königreich).
Entscheidend ist nicht nur, in welchem Land du investierst, sondern auch in welchem Marktsegment. Eine Wohnung in einer gefragten B-Lage in Dubai kann mehr Rendite bringen als ein Penthouse in einer überteuerten Innenstadtlage in Westeuropa. Umgekehrt kann eine stabile Wohnung in Prag oder Lissabon dein Portfolio langfristig absichern.
Die beste Strategie ist oft, Märkte bewusst zu kombinieren: ein Cashflow-Markt für laufende Einnahmen und ein Wachstumsmarkt für langfristige Wertsteigerung. Wer diese Balance findet, baut auch in turbulenten Zeiten ein robustes Portfolio auf.
Südamerika fällt für mich persönlich ebenso wie viele asiatische Länder flach. In Südamerika sind Kriminalität, Immobilienfeindlichkeit und politische Unsicherheit zu hoch. Auch Länder wie Paraguay sind entweder zu langweilig oder schlicht zu gefährlich.
➡️ Wenn du herausfinden willst, in welche Märkte ich investieren würde und wie du dort sicher und rentabel investieren kannst, dann lass uns gerne unter 4 Augen sprechen. Buche dir ein kostenloses Erstgespräch – den Link findest du hier.
In diesem Gespräch gehen wir in Ruhe gemeinsam deine Ziele durch und entwickeln eine klare Investment-Route, die zu dir und deinem Kapital passt. Unsere aktuellen Fokusmärkte: Dubai und Nordzypern.
_________________
Disclaimer: Dieser Beitrag ist nicht als Investmentberatung anzusehen. Für rechtsverbindliche Beratung bitte den Steuer- oder Rechtsberater zu Rate ziehen.
