Der beste Immobiliendeal beginnt mit einer Zahl und einer guten Adresse – nicht mit einem Gefühl nach der Besichtigung, nicht mit Hochglanz-Exposé und nicht mit Makler-Storytelling. Am Ende zählt eine simple Frage:
Zahlt dir diese Wohnung ab Monat 1 Geld aufs Konto – oder frisst sie dich auf?
Die Szene, die jeder Investor kennt
Treppenhaus, frische Farbe, Sonne auf dem Parkett der 35 m² Wohnung. „Renditepotenzial“, schwärmt der Makler. Die Eigentümerin lobt die Nachbarschaft. Es fühlt sich gut an.
Aber „gut“ ist nicht gleich gut.
Jetzt zückst du dein Handy, tippst drei Zahlen in den Kalkulator – Miete, Kosten, Finanzierung – und nach 120 Sekunden siehst du: grün (nehme ich) oder rot (Finger weg).
Warum dieser Rechner anders ist
Ich bin Dr. Florian Roski, Immobilienexperte & Bausachverständiger. Seit über 25 Jahren zerlege ich Exposés und Deals. In allen Zyklen, Hypes und politischen Kapriolen gab es eine Konstante: Zahlen lügen nicht. Wer sie sauber liest, gewinnt. Wer sie romantisiert, zahlt Lehrgeld.
Der Deal Kalkulator übersetzt dein Objekt in Klartext:
- Was bleibt wirklich übrig, wenn Kaltmiete, nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung und realistische Rücklagen abgezogen sind?
- Trägt die Finanzierung das Objekt – oder trägt das Objekt dich (in die roten Zahlen)?
- Wo liegt dein Preisfenster zum Verhandeln – und ab wann sagst du besser „Danke, nein“?
Kein Fachchinesisch, keine Rechentricks. Nur die Wahrheit über deinen Cashflow.
Merke: Kopf schlägt Herz. Erst die Rechnung, dann die Entscheidung.
Die 120-Sekunden-Regel
- Du gibst ein, was du weißt: Fläche, Miete, Hausgeld, Zins & Tilgung, Beleihung/EK.
- Der Rechner liefert, was du wissen musst: Kaufpreis-Limit für grünen Cashflow, Obergrenze für neutral und monatlichen Überschuss beim Wunschpreis.
- Realitäts-Check: Ein Klick auf Szenario B (z. B. höhere Kosten als behauptet) – und du siehst, ob der Deal immer noch fliegt.
Ergebnis: Ampel.
- Grün: rein, verhandeln, sichern.
- Gelb: an den Hebeln drehen (siehe unten) und hart bleiben.
- Rot: weitersuchen – mit erhobenem Kopf.
Warnung: Anschlussfinanzierung nie auf Kante planen. +300 bp Zins-Stress durchrechnen. Wenn’s dann noch grün ist, bist du auf Kurs.
Was dir der Kalkulator erspart
- Illusionen: Du hörst nicht länger auf Geschichten – du hörst auf Zahlen.
- Zeit: 2 Minuten statt endloser Excel-Abende.
- Fehler: Vor allem den teuersten: „Wird schon passen.“
- Verhandlungsfeuer: Du weißt, warum du 10.000 € weniger bietest – und belegst es sauber.
Praxis-Tipp: Nimm den Ausdruck oder Screenshot deiner Rechnung mit zum Termin. Sachlich verhandeln, ohne Show – nur Mathematik + Disziplin.
Die fünf Stellschrauben, wenn der Markt gegen dich arbeitet
- Preisdisziplin. Jeder Tausender extra ist monatlich spürbar. Setz deinen Anker – bleib hart. Wer mit Zahlen argumentiert, verhandelt von oben.
- Betriebskosten im Griff. Hausgeld ist kein Schicksal. Budgets, Angebote, Versicherungen prüfen. Nicht umlagefähiges frisst deinen Überschuss. Senkst du es, steigt dein Cashflow – dauerhaft.
- Miete sauber erhöhen. Zielgruppe, Möblierung, kleine Upgrades. Das bessere Angebot für den richtigen Mieter unterscheidet „geht so“ von „läuft“.
- Finanzierung passend zur Strategie. Niedrige Tilgung hält die Rate schlank. Weniger Beleihung senkt die Rate, braucht mehr EK. Beides kann sinnvoll sein – wenn es zu deinem Plan passt.
- Sourcing. Die besten Zahlen stehen selten im Schaufenster. Off-Market, Problemobjekte, schnelle Lösungen. Wer Probleme löst, kauft unter Markt.
Ein Tag, der anders endet
Zurück im Treppenhaus. Draußen zieht Regen auf. „Und, wie sieht’s aus?“, fragt der Makler.
Du schaust aufs Display: Grün. Nicht „gefühlt“, sondern gerechnet. Du nennst deinen Preis und erklärst ruhig, wie er entsteht.
Oder Rot: Du bedankst dich – und hast in derselben Zeit zwei andere Objekte geprüft. Kein FOMO. Du spielst viele gute Hände, statt eine schlechte zu romantisieren.
Warum ich dir das Werkzeug schenke
Weil ich es selbst nutze. Es ist der kleine Kompass, der mich seit Jahren vor Fehltritten bewahrt. Es ist kein Zauber und kein Geheimnis – nur konsequentes Handwerk. Genau so sollst du investieren.
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Bonus: Wenn du tiefer gehen willst: „Das 1×1 des Immobilien Millionärs“ – günstiger als eine große Pizza, garantiert besser für deinen Cashflow.
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Hinweis (keine Rechts-/Steuerberatung): Bank-, Steuer- und Rechtsfragen bitte individuell prüfen lassen. Der Kalkulator ist nur ein Schnelltest.
